La transformation du premier étage des immeubles du centre-ville
en salles de cafés ou de restaurants entraîne une dévalorisation
des appartements de tout l’immeuble.
Notes préliminaires
1) Les notes présentées ici se basent sur l’expérience du quartier Saint-Géry à Bruxelles mais peuvent très certainement s’appliquer à d’autres quartiers où les immeubles ne comptent que trois ou quatre étages.
2) D’autre part, on parle ici d’immeubles qui comprennent des appartements occupés; la problématique est sans doute différente pour des immeubles où personne n’habite. Il faut cependant veiller au confort des voisins de ces immeubles.
Problématique :
Dans le quartier Saint-Géry, (et certainement ailleurs aussi), on constate qu’un nombre de plus en plus important d’établissements Horeca* ont tendance à annexer le premier étage de l’immeuble dont ils gèrent le rez-de-chaussée en café / restaurant. Bien souvent, cette annexion est faite sans autorisation. Quelques-uns ont fini par demander leur régularisation, ce qui n’est sans doute pas le meilleur exemple de politique en matière urbanistique.
1. L’extension des Horeca aux étages met clients et habitants en danger
Les maisons sont anciennes et donc fragiles. Les planchers n’ont pas été conçus pour recevoir des centaines de personnes, dansant parfois.
Les pompiers n’ont accepté l’ouverture de certains établissements sans sortie de secours qu’à condition qu’ils n’accueillent qu’un maximum de 80 ou 100 personnes.
On constate que cette exigence n’est pas respectée et que, malgré l’absence de sortie de secours, certains établissements accueillent 200, voire 300 personnes. On a déjà souligné les risques majeurs en cas de début d’incendie, voire de « simple » panique.
L’aménagement des premiers étages ne résout en rien la sécurité des clients…les sorties de secours étant encore moins évidentes à installer à l’étage.
La sécurité des habitants des deuxième et troisièmes étages (il y a rarement plus que quatre étages dans le quartier) est également concernée par ces éléments de sécurité…Les risques d’incendie étant multipliés pour eux aussi.
La problématique de l’accès aux premiers étages éventuellement transformés en café pose de nombreux problèmes selon que
a) l’accès se fait par l’escalier desservant tous les étages : dans ce cas, les clients empruntent l’escalier desservant les appartements privés; la sécurité de ces habitants est menacée : risques accrus de vols, d’effraction, de portes défoncées et nuisance quant au bruit dans toute la cage d’escalier, pendant la nuit. La présence des fumeurs sur les escaliers de l’immeuble amènera de la fumée. Le lendemain matin, les habitants trouveront, au réveil, dans leur escalier, des mégots, des verres cassés, des cannettes, des déchets de toutes sortes. Ils auront aussi du supporter le bruit des déplacements et des conversations des clients dans les escaliers.
b) l’accès se fait par un escalier spécialement construit et prenant son origine dans le café : l’escalier sera vite encombré par des gens montant et descendant en même temps; il n’offre aucune garantie en cas de mouvement de foule. La construction d’un escalier plus grand revendrait à modifier la structure de la maison (surface des planchers) et à transformer l’étage en une sorte de mezzanine, rendant les nuisances plus grandes encore pour les habitants des étages supérieurs. Il y aurait clairement un appel d’air qui se révélera dangereux.
Dans les deux cas, l’accès à l’étage provoquera inévitablement des nuisances importantes pour les habitants des autres étages.
On sait qu’un des objectifs de l’occupation du premier étage est l’installation d’un espace « fumeurs » pour l’établissement. On le répète: les maisons sont fragiles et mal isolées; un espace fumeurs au premier étage aura des conséquences pour toute la maison en terme de nuisance et de sécurité…Il faut rappeler que certains établissements ne sont déjà pas en règle concernant la hauteur des cheminés pour l’extraction des odeurs et fumées.
Concentrer des dizaines de fumeurs dans un espace sans sortie de secours ne semble pas rassurant.
Les nuisances musicales sont également multipliées: les fenêtres risquant d’être ouvertes à l’avant et aussi à l’arrière du premier étage.
2. L’extension des Horeca aux étages détruit la qualité de vie de tout l’immeuble
Ce n’est pas seulement un étage d’habitation qui est sacrifié aux cafés/restaurants : les autres étages en subissent également les conséquences. Les immeubles du quartier Sant-Géry ne comptent que trois ou quatre étages. La conversion du premier en café/restaurant dévalorise le deuxième étage et le rend moins agréable et moins facile à habiter, sinon invivable à cause du bruit, de la circulation dans l’immeuble, des fumées, de l’environnement. Il « hérite » des nuisances propres aux étages situés au dessus d’un Horeca. Dans le cas du quartier Saint-Géry, les maisons sont anciennes et mal isolées. Les nuisances concerneront donc le bruit, les fumées.
Situé juste au dessus d’un nouveau café, le deuxième étage perd tous les éléments d’un habitat de qualité. Reste alors le troisième étage qui peut espérer avoir moins d’inconvénients. On sait que, déjà maintenant, le troisième étage subit le bruit les soirs de concerts.
Dans ces conditions, qui acceptera d’habiter dans un immeuble où seul le dernier étage sera le seul à être relativement habitable ? Quelle impression éprouve-t-on en rentrant le soir dans une maison où on est les seuls habitants ?
Ce troisième étage est souvent le dernier de l’immeuble, ce qui peut engendrer un sentiment d’insécurité, voire de peur … sans parler de l’absence de vie communautaire dans l’immeuble (petits services entre voisins)
Le risque de cambriolage d’un immeuble ne comptant qu’un appartement occupé est plus élevé. Les habitants sont plus isolés. La solidarité et petits services entre habitants de l’immeuble n’existe plus.
De tout ceci, on peut conclure que pareille évolution, si elle devait se vérifier, ne participe en rien à la volonté de voir les habitants regagner et vivre au centre-ville. Au contraire.
3. Ces initiatives interférent sur la sécurité et la qualité de vie des immeubles voisins
L’installation d’un étage supplémentaire pour l’Horeca est souvent le fait de gérants qui ne respectent déjà pas les normes de sécurité édictées par les pompiers (capacité maximale) et l’IBGE (cheminées d’extraction des odeurs)
La sécurité n’étant donc pas assurée au rez-de-chaussée, le danger est accru, spécialement dans des maisons vieilles, en bois et mal isolées. C’est non seulement la maison en question qui est visée mais également les maisons voisines qui seront touchées en cas d’incendie.
L’installation au premier étage engendre également des nuisances pour les premiers étages des immeubles voisins ainsi que pour les seconds étages de ces immeubles.
Un café / restaurant au premier étage diffuse ses nuisances au second étage mais aussi aux premiers étages des immeubles voisins, voire aux seconds étages… les maisons étant toutes vieilles et mal isolées contre le bruit et les odeurs.
On voit donc comment un seul étage transformé en (extension de) café/ restaurant entraine la disparition non pas d’un mais d’au moins 4 appartements (en hauteur et les voisins). Dans ces conditions, qu’en est-il du retour des habitants au centre-ville ?
Le risque existe de n’avoir comme habitants que des personnes ne venant que pour un court laps de temps (studio pour jeunes, pieds à terre dans un centre ville « animé » …) mais quittant rapidement le quartier en en voyant très vite tous les inconvénients. (c’est actuellement le cas ; le taux de roulement étant fort élevé dans certains immeubles de studios, tels que ceux prévus pour l’extension du Mapa Mundo**). Dans ces conditions, il est impossible de développer une vie de quartier, avec des habitants pouvant s’identifier à leur lieu de résidence. On continue de transformer le quartier en espace de consommation et non en espace de vie.
Le quartier est une sorte de scène où les baldaquins des temps modernes y déploient leurs tréteaux et repartent, dès la représentation terminée.
Les familles continuent d’être exclues de ces habitations … pas étonnant que le projet du Mapa Mundo ne prévoie que des studios, logements provisoires s’il en est. Si on veut détruire un sentiment d’identification au quartier, on ne s’y prendrait pas autrement.
4. Ces initiatives entrainent une perte de valeur des appartements et négligent l’apport des pouvoirs publics.
Les immeubles qui commenceraient à être envahis, aux étages par les cafés / restaurants perdent donc de leur valeur immobilière; chaque appartement, quel que soit son étage, est concerné.
Il y a ici une prise d’intérêt illégitime du bien public par quelques-uns ; cela doit être tranché par les pouvoirs publics.
Si, certes, les commerçants ont le droit de retirer une plus value des investissements qu’ils ont faits et s’il est tout aussi certain que la ville peut espérer plus de convivialité dans des quartiers dont elle a pris en charge les frais de rénovation, les habitants ont aussi le droit à voir leur investissement respecté et non sacrifié aux purs intérêts d’un secteur privé sans égard pour l’investissement et la qualité de vie de ceux-ci.
Il s’agit d’une question qui interpelle le pouvoir public.
Il ne faut pas être expert immobilier pour comprendre qu’une extension de l’Horeca aux étages entraine inévitablement une dépréciation des appartements de l’immeuble concerné ainsi que les appartements des immeubles voisins. Un tel renforcement de l’Horeca entraine, à terme, une paupérisation du quartier et sous prétexte d’animation du centre ville, on se retrouvera, vite, à plus ou moins court terme, face à un phénomène que l’on croyait combattre: la fuite des habitants du centre ville, la consécration d’un quartier monofonctionnel (sans vie et animé artificiellement) comme Bruxelles en compte déjà trop (rue Neuve, rue des Bouchers, etc…)
Un quartier sans habitants est un quartier où le risque de criminalité est élevé. Les habitants ont aussi une fonction sociale.
La location ou la vente d’un appartement dépend de l’environnement immédiat du bien mis en location ou en vente. Qui veut habiter au-dessus d’un dancing clandestin, ouvert jusque 5 h du matin ?
Cette situation est évidemment inadmissible. Le seul profit de certains ne peut causer du tort aux autres (on ne parle ici que du préjudice financier) mais on sait aussi que les nuisances sont nombreuses et ont détruit la qualité de la vie des habitants de St Géry.
Face à cette situation, il faut absolument que la ville de Bruxelles et la région bruxelloise
- interdisent tout établissement Horeca (ou extension) aux étages de St Géry
- favorisent le retour des habitants en sauvegardant des logements adaptés à des familles
- veillent à ce que les investissements qu’elles ont consentis en matière d’urbanisme profitent à tous les habitants et ne soient pas, de facto, privatisés par le secteur Horeca.
Marc De Maeyer,
Licencié en sociologie urbaine et rurale.
Barcelone, 1 décembre 2011.
*. Dans ce texte, par Horeca, on ne parle que de cafés et restaurants ; étant bien entendu qu’il n’entre pas dans notre intention de ne revendiquer que des hôtels situés au rez-de-chaussée !
**Le cas du Mappa Mundo (St Géry) est exemplaire; tout comme le café « Le Roi des Belges » qui lui fait face, ce café ne dispose pas d’autorisation pour son installation à l’étage. Cette situation dure depuis des années au vu et au su de tous. Récemment, le Mappa Mundo a demandé à pouvoir s’étendre en largeur (incluant la maison d’à côté mais aussi au premier étage de cette maison. La commission de concertation de la Ville de Bruxelles a heureusement refusé pareille audace.
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